据Solili 平台的数据显示，2024 年前两个月，墨西哥工业地产全国租赁面积总计达到 88.3万平方米。引领租赁需求的是墨西哥城的工业市场，该市场以 29.2万平方米的强劲需求结束本期。蒙特雷紧随其后，同期租赁面积达24.1万平方米。

北方地区仍然是企业入驻的主要区域，入驻面积39.8万平方米，占全国招商引资的45%。该地区的突出市场包括萨尔蒂约、蒂华纳和华雷斯城都有巨大的租赁需求。另一方面，巴希奥地区占全国需求的 25%，其中克雷塔罗和瓜纳华托成为最活跃的市场，租赁面积分别为 7.7万平方米和 5万平方米。

截至2月底，全国在施工建筑面积达570万平方米，其中蒙特雷领先，占在建项目的32%。墨西哥城、萨尔蒂约和蒂华纳紧随其后。2024年前两个月，累计新开工面积70.5万平方米，同比增长12%。蒙特雷、墨西哥城和克雷塔罗成为启动新工业建设项目的领跑者，标志着这些关键市场的持续增长和发展。

得益于外商投资的快速增长，墨西哥工业地产发展呈现以下主要趋势：

1. 制造业外包持续推动需求：近年来，许多制造企业为了降低成本和提高生产效率，将部分生产线转移至墨西哥境内，这推动了对工业用地、仓储和物流设施的需求不断上升。

2. 靠近美国市场优势明显：墨西哥地处美国边境，对于希望进入北美市场的企业来说，这里无疑是一个非常理想的生产和物流基地，这种区位优势将继续吸引跨国企业在墨西哥投资。

3. 政府政策支持力度加大：墨西哥政府出台了一系列优惠政策，以吸引外资进入，这将有助于推动工业地产市场的快速发展。

4. 电子制造和汽车行业引领增长：这两大行业是墨西哥工业地产市场的主要驱动力。随着这些领域的持续投资和布局，工业园区、仓储物流等相关领域将保持良好的发展态势。

5. 区域发展不平衡有待解决：墨西哥工业地产市场发展不平衡，主要集中在北部边境城市，未来需要进一步完善基础设施，促进中部和南部地区的工业发展。

作为USMCA、OECD、G20和太平洋联盟的成员，墨西哥很好地融入了世界经济秩序，充足的劳动力和经济多元等因素使其成为对FDI主要承接国。然而，近年来由于能源部门和税收法规缺乏改革，墨西哥的竞争力受到影响。腐败和行政效率低下也是主要问题，商业环境改善有限。

因此，除了合理评估厂房租赁购买，中资企业投资墨西哥的关注点依然是合规和项目规划，做到项目供应链和原产地调研先行，合理把控厂房选址、产线安装、资质申请（CEF、IMMEX、进口资质）、人员招聘、签证申请等核心环节进度，以免项目延期。