2023年大约有200个中国制造业项目落地马来西亚，其中很多都是通过租赁厂房的形式开展生产。租赁厂房虽然具有投资门槛低、生产启动快的优点，但由于历史原因，部分厂房会存在一些隐藏的问题，投资者在租赁之前需注意以下三个方面。

一，确认土地性质的匹配性

马来西亚的工业用地分为轻工业用地、中工业用地和重工业用地三种，这种分类方式是基于不同类型工业活动对环境和基础设施的要求来设定的。

1. 轻工业用地：主要用于低污染、低噪音的工业活动，包括电子装配、纺织品制造、小规模机械制造等，对环境影响较小，通常位于城市或郊区靠近住宅区的地方；

2. 中工业用地：用于中等规模和影响的工业活动，包括食品加工、印刷厂、汽车零部件制造等。需要一定的环境管理措施，但影响较轻工业用地更大；

3. 重工业用地：适用于高污染、高噪音、对环境影响较大的工业活动，包括钢铁厂、化工厂、大规模机械制造等。通常远离住宅区，位于专门的工业园区，以减少对居民生活的影响。

在租赁厂房时，一定要向房东或厂房中介详细介绍自己产品的制造工艺和废水废气排放情况，确保厂房的土地性质，满足生产活动的要求。

二，检查实际建筑与图纸的一致性

马来西亚厂房若要上市投入使用，需获得政府颁发的CCC（Certificate of Completion and Compliance）证书，以确保该厂房与设计一致，并符合安全、环保等相关要求。但有些房东会在获得CCC证书后，为增加使用面积，私自新建仓库、办公室等建筑，并将其面积计算在房租内。

对于这些违章建筑，房东往往以较低价格出租，但投资者切不可贪此便宜。因为厂房转租后，新的厂房使用方，即投资者在向市议会申请BL（Business License)时，需由相关部门工作人员重新查验厂房，而这些违章建筑通常是无法通过查验的。所以要么拆除，要么重新画图纸后再次申请CCC，但两种做法的经济和时间损失都很大。

三，请律师参与谈判并做尽职调查

在马来西亚租赁厂房，签约过程通常包括两个阶段：

1. 确定价格及主要条款后，由厂房中介出具中介合约，缴纳一个月房租作为定金。此过程自双方谈妥后，大约1周左右完成；

2. 根据双方洽谈的主要内容，委托律师结合马来西亚法律和行业通常做法，就详细内容进行洽谈和商定，例如厂房的交付条件、下一个租赁周期的租金涨幅上限、装修免租期等。全部条款确定后，双方签字并支付2-3个月的房租作为押金，之前的定金作为首月房租。此过程通常需2-3周的时间。

除了参与谈判外，律师还会对该厂房做尽职调查，包括验证厂房资质文件的合法性和准确性，调查厂房是否被抵押，厂房所属企业的债务情况等。

有些律师还会帮助客户代缴印花税，为投资者免去缴税手续办理的烦扰。印花税的计算公式（以租期两年为例）为：印花税=(月租金x12-2400)/250x2。

所以，在租赁厂房时，聘请律师是一件非常必要的事情。那律师费用是多少呢？

根据马来西亚法律规定，厂房租赁的律师费用最高不超过月租金的25%，通常是20-25%之间，供投资者参考。